Las preguntas que debes hacerte si quieres comprar ahora una casa con hipoteca

Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona, y más si para ello necesitas firmar una hipoteca. Antes de dar el paso y formalizar la operación conviene tener en cuenta qué documentación debes aportar, comprobar que la casa no tenga cargas, cuántos ahorros debes tener, qué cantidad tendrás que pagar cada mes y durante cuántos años desembolsarás las cuotas.

1. ¿Qué debo preguntar al agente inmobiliario?

Si la vivienda es de segunda mano, conviene conocer por qué se vende, si dispone de la cédula de habitabilidad y la certificación energética, si tiene cargas económicas pendientes (por ejemplo, la cuota de la comunidad) o si tiene dados de alta los suministros básicos. También es importante preguntar si tiene realizada la inspección técnica de edificios (ITE).

2. ¿Qué pasos hay que dar tras tener claro que quieres comprar la casa?

Lo primero de todo es pedir una nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Es el documento en el que se encuentra toda la información relacionada con el inmueble, incluida si tiene cargas o deudas.

Lo siguiente es firmar un contrato de arras. Como recuerda la entidad, es «un contrato privado que sirve para reservar la vivienda que vas a comprar. En la firma se entrega una paga y señal que luego se descontará del precio final de compraventa». Aunque no es obligatorio firmalo ante notario, sí es recomendable.

El siguiente paso es buscar financiación para la compra de la vivienda y una buena opción es solicitar una hipoteca. En este punto, conviene analizar el mercado para saber qué tipo de ofertas ofrecen las entidades financieras y una forma de hacerlo es a través de comparadores de hipotecas online.

El último paso es firmar el contrato de compraventa. «Es un acuerdo entre dos partes, en el que la parte vendedora se compromete a entregar la vivienda a la parte compradora a cambio de una cantidad de dinero. Este contrato conlleva una serie de obligaciones y derechos para cada una de las partes y, si alguna los incumple, puede haber consecuencias. La parte compradora es la que normalmente escoge la notaría con la que quiere firmar su contrato de compraventa».

3. ¿Cómo saber si la casa tiene deudas?

La clave está en pedir la nota simple del inmueble en el Registro de la Propiedad. Te permitirá saber el estado de la casa en cuanto a hipotecas, embargos, cargas o afecciones fiscales. «Recuerda que, si la vivienda tiene deudas, estas se te traspasarían al adquirirla», insiste el banco.

También conviene asegurarse de que está al corriente de los pagos de la comunidad (gastos mensuales, derramas…), para lo que puedes solicitar un certificado; así como cerciorarte de que está al corriente de los pagos de impuestos municipales (IBI, tasa de basuras, la tasa de reciclaje.. Para ello, pide los recibos o justificantes de pago.

4. ¿Cómo saber que la casa dispone de certificado energético?

Desde el 1 de junio de 2013 el certificado energético es obligatorio en España para poder alquilar o vender un inmueble. La obligación de mostrar el certificado energético está regulada en España por el Real Decreto 235/2013 y la responsabilidad de obtener este certificado energético es del propietario de la vivienda.

5. ¿Cuánto dinero debo tener ahorrado?

En general, es necesario disponer de unos ahorros de entre el 30-35% del valor de la vivienda. En general, los bancos financian hasta el 80%, por lo que el 20% restante se aporta vía recursos propios; y que el 10-15% restante irá destinado al pago de impuestos (IVA si se trata de una vivienda nueva e ITP si es una casa usada) y los demás gastos asociados a la compraventa.

6. ¿Cuánto se paga de cuota al mes?

La respuesta a esta cuestión depende del precio de la vivienda y del importe de la hipoteca, así como del plazo de contratación del préstamo. «Para no poner en riesgo tu salud financiera, te recomendamos que hagas una estimación de tus ingresos menos los gastos mensuales de los titulares que compraréis el nuevo hogar. De esta manera, verás qué margen mensual tienes», destaca el banco. En general, los expertos recomiendan que el pago de la cuota no suponga más del 40% de los ingresos.

7. ¿Durante cuántos años se paga una hipoteca?

Todo depende del plazo al que firmes la hipoteca y de lo que puedas ir amortizando durante dicho periodo. En términos generales, cuanto más largo sea el plazo de contratación, menor será la cuota mensual, aunque mayores serán los intereses. La mayoría de las entidades financieras permiten plazos de contratación de hasta 30 años, siempre y cuando los titulares no tengan más de 75 años al terminar de pagar el préstamo.

8. ¿Hasta qué edad se puede pedir una hipoteca?

Legalmente, no existe una limitación determinada que establezca una edad máxima para pedir una hipoteca. Sin embargo, por lo general, se establecen los 75 años como edad límite para amortizar el pago de una hipoteca. Teniendo en cuenta que las hipotecas más cortas tienen una duración de 10 años, la edad máxima para pedir una hipoteca son los 65 años.

9. ¿Qué elegir, una hipoteca variable o fija?

Esta es, quizá, una de las dudas más frecuentes de los últimos tiempos en materia hipotecaria. Con las hipotecas a tipo fijo, el cliente siempre paga la misma cuota, desde el primer mes hasta el último, aunque el tipo de interés es más elevado que el de los préstamos a tipo variable, que dependen de la evolución de indicadores como el euríbor. Actualmente, se encuentra en tasa diaria por encima del 2,4%, su nivel más alto desde 2009, mientras que la media provisional de septiembre supera el 2%, máximos desde finales de 2011.

Desde 2009, más de un millón de familias en España han firmado hipotecas fijas, lo que representa una cuarta parte del total. Y los expertos insisten en que no existe una hipoteca perfecta y que la elección dependerá de la situación particular de cada consumidor, y de factores como sus finanzas personales o en cuánto tiempo tiene previsto pagar el préstamo.

10. ¿Qué gastos debo asumir para formalizar la hipoteca y la compraventa?

El coste de compraventa incluye la notaría, la inscripción registral, la gestoría, el IVA o el ITP, dependiendo de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano.

A dicho coste hay que sumar el de la hipoteca. «En caso de contratarla sin bonificaciones, es el capital, más el interés a lo largo de la vida de la hipoteca, más el coste del seguro de daños, el coste de mantenimiento de la cuenta y la tasación que te corresponden pagar. Es probable que algunos gastos, como la nota simple, la inscripción registral o la gestoría los asuma la entidad».

11. ¿Qué documentos me va a pedir el banco?

El NIF, la última declaración de la renta, las últimas tres nóminas, la vida laboral, los movimientos de la cuenta bancaria… Son muchos los documentos que debes recopilar antes de pedir un préstamo hipotecario. En el caso de un autónomo, lo habitual es que también soliciten las últimas declaraciones trimestrales de IVA e IRFP.

12. ¿Cuánto tiempo tengo para firmar la hipoteca una vez que la tengo aprobada?

Una vez que la entidad financiera ha aprobado la operación, deberás elegir la notaría para agendar el día de la firma y que te asesoren de forma gratuita.

«Ten en cuenta que, por ley, una vez firmada la FEIN (documento vinculante que contiene las condiciones de la hipoteca) y sus anexos, dispondrás de 10 días naturales o 14 días naturales en Cataluña para poder reflexionar y revisar las condiciones de la hipoteca, antes de la firma ante notario. En el momento del asesoramiento, el notario emite un acta de conformidad para la firma y en ella informa de la fecha a partir de la cual ya podría firmarse el contrato. Como mínimo, deberás cumplir el periodo de reflexión que te corresponda», señala el banco.

13. ¿Se puede pagar la hipoteca por adelantado?

La respuesta es afirmativa. Se puede amortizar el préstamo de forma parcial (pagas solo una parte y puede reducir el plazo de la hipoteca o bien, reducir las cuotas mensuales) o de forma total (cancelas toda la hipoteca). La mayoría de los bancos establece comisiones por amortización anticipada.

Tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria, la penalización máxima que puede aplicar una entidad depende de la hipoteca: en una variable, el límite es un 0,25% del capital amortizado si el pago se produce durante los primeros tres años de vida del préstamo y del 0,15% si se produce entre el cuarto o el quinto año; pasado ese plazo, no se paga comisión. En el caso de una hipoteca fija, la comisión máxima es del 2% si el desembolso se lleva a cabo durante los primeros 10 años de vida de la hipoteca y del 1,5% a partir de entonces.

14. ¿Se puede cambiar la hipoteca de banco?

Sí. A este proceso se le denomina subrogación. Suele ser más rentable realizar la subrogación en los primeros años de vida del préstamo para conseguir un mayor ahorro de intereses y, antes de hacer el cambio, conviene comprobar los gastos de la subrogación, analizar varias ofertas y tener en cuenta todas las condiciones, no solo el tipo de interés.

15. ¿Qué pasa con la hipoteca si fallece el titular?

En caso de fallecimiento del titular de la hipoteca, la deuda pasará a sus herederos. En este sentido, se detalla que «los herederos deberán aportar un documento que acredite tal condición (testamento, certificado de últimas voluntades, declaración de herederos…) y se les facilitará un certificado donde se indicará el estado de la hipoteca».

Posteriormente, deberán «aportar el documento notarial de aceptación y partición de herencia, donde figuran todos los herederos que hayan aceptado y se hayan repartido la herencia de común acuerdo, e indicar el porcentaje, el importe o la fracción que le corresponde a cada uno. También deberán aportar el justificante de la liquidación del Impuesto de Sucesiones«, tributo que depende de las CCAA.

Una vez que se hayan entregado los documentos, el banco «emitirá una respuesta donde identificará la responsabilidad y el alcance de la subrogación de los herederos en la posición del deudor difunto. En caso de tener contratado un seguro de vida que cubra la totalidad o parte de la deuda del préstamo hipotecario, para el caso de defunción del titular, el pago deberá gestionarse con la aseguradora», concluye.